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혹시 새로운 집을 계약하기 전이신가요? 그렇다면 오늘 알려드릴 전세사기 유형과 예방 방법을 자세히 확인하시고 전세사기 예방하시기 바랍니다.
전세사기 유형
전세 사기의 수법에는 어떤 게 있는지 알아야 피할 수 있겠죠? 전세사기는 주로 중복계약, 이중계약, 깡통전세 사기 등 여러가지 유형이 있는데요. 지금부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
✅ 깡통전세
깡통전세는 임대인의 자본과 대출금, 세입자의 전세금을 합한 금액이 집의 매매금액보다 큰 경우를 말합니다. 다시 말해 임대인이 소액자본으로 세입자의 보증금과 대출금으로 주택을 구입한 경우를 뜻하는데요. 일반적으로 깡통전세는 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 주택을 의미합니다.
임대인의 경제적 사정이 좋지 않은데, 만약 다음 세입자가 구해지지 않거나 전세금이 하락했을 경우 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 생길 수 있습니다.
✅ 가짜 임대인과의 계약
임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 부동산 거래에서는 자주 발생합니다. 이 유형은 '가짜 임대인'이 건물을 임대하면서 알아낸 '실제 임대인'의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 경우를 뜻합니다.
또는 임대인의 위임장 혹은 증명서류를 위조하여 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
✅ 신탁회사의 동의 없는 계약
부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 위탁자(주택 소유자)가 아닌 수탁자(신탁회사)에게 이전 됩니다. 신탁등기된 부동산 계약을 할 때는 위탁자가 아닌 수탁자와 계약을 해야 하는데요. 만약 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 계약했다면 계약 자체가 무효처리 됩니다.
등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인하고, 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 '신탁원부'라는 서류를 추가적으로 확인해 수탁자와 계약을 체결해야 합니다.
✅ 이중계약
임대차 계약에서 이중계약은 의외로 자주 발생하는 사건입니다. 세입자가 권리관계를 아무리 꼼꼼히 확인해도 상대방이 이중계약을 계획한 경우에는 당할 수 밖에 없기 때문에 더욱 주의가 필요합니다. 이중계약의 대표적인 두 가지 유형은 다음과 같습니다.
- 임대인이 하나의 주택을 대상으로 여러 명에게 보증금을 받아 가로채는 경우
- 공인중개사가 임대인과 월세 계약을 맺고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 경우
임대인이 새로운 임대인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않거나, 여러 세입자와 동시에 전세 계약을 맺고 잠적하는 사례가 많습니다.
이처럼 전세사기를 당하지 않기 위해서는 임대차 계약을 체결하기 전과 후에 다음과 같은 예방법을 미리 알아두고 실행해야 합니다.
전세사기 예방법
1. 임대인 위험도 확인하기
임대인의 주택 보유 건수 및 보증사고 이력 등을 확인해 보셨나요? 이러한 임대인 종합 위험도 지표는 '안심전세' 앱을 통해 간편하게 확인하실 수 있습니다. 또한, 안심전세 앱을 통해 보증금 상습 미반환 이력도 확인이 가능하여 악성 임대인 명단도 확인할 수 있습니다.
이와 같은 내용은 임대인의 동의 없이 확인이 가능하며, 임대차계약 전 필수로 확인해야 하는 사항이니 아래를 통해 '안심전세' 앱 바로 다운받으시고 정확하게 확인해 보시기 바랍니다.
2. 부동산 관련 공문서 확인하기
임대차계약 전 부동산 관련 공문서를 미리 확인하여 해당 매물이 압류당할 위험이 있는지 확인하셔야 합니다. 반드시 확인해야 할 공문서는 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람내역서가 있습니다.
📌 등기부등본
집주인과 부동산의 실제 소유자 여부를 확인할 수 있는 서류입니다. 이때, 주의하셔야 할 점은 바로 반드시 직접, 가장 최근 내역을 확인하셔야 합니다.
직접 확인하지 않고 공인중개사에게 요구할 경우, 등기부를 위조하여 자기 소유인 것처럼 보여줄 수도 있기 때문에 직접 서류를 발급받고 최신 내역을 확인해 보시기 바랍니다. 등기부등본에서 필히 확인해야 할 내용은 다음과 같습니다.
1. 계약 나온 집주인이 소유자인지 확인하기
만약 소유자가 아니라면 대리인이 나왔다는 것이니 위임장에 인감도장이 찍혔는지, 본인 발급한 인감증명서가 첨부되었는지 확인
2. 근저당권 유무 확인하기
근저당권자는 이 집이 경매에 넘어가면 우선 자기 돈을 찾아가는 사람이고 그 금액을 채권최고액으로 표시가 됩니다. 예를 들어 이 집이 경매로 1억에 넘어가고 근저당이 7천 만원이면, 3천 만원만 그 다음 순위가 가져갈 수 있게 됩니다.
3. 임차권등기, 압류, 가압류 등이 있는지 확인하기
임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 일단 집을 나가면서 등기부에 기재해 둔 것입니다. 압류, 가압류가 있으면 빚을 정리 못하고 있는 사람을 뜻합니다. 이런 경우 집주인의 신용이 좋지 않다는 것이니 전세사기를 당하지 않으려면 피하는 것이 좋겠습니다.
📌 건축물대장
부동산의 면적 확인 및 불법 건축물 여부를 확인할 수 있는 건축물대장을 필히 확인하셔야 합니다. 앞서 말씀드린 등기부등본과 건축물대장은 간편하게 온라인으로 발급받을 수 있는데요. 아래 버튼을 누르시면 정부24 홈페이지로 이동하니 등기부등본과 건축물대장 서류를 빠르게 발급하셔서 정확하게 확인해 보시기 바랍니다.
📌 전입세대 열람내역서
전입세대 열람내역서를 통해 이중계약 여부와 보증금 총액 확인용, 선순위 임차인의 유무를 확인하실 수 있습니다. 전입세대 열람내역서는 온라인으로 발급이 불가능하고, 구청이나 가까운 주민센터에 방문하여 발급받으실 수 있습니다. 방문하기 귀찮아서 놓치지 마시고, 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
3. 전세 매물 시세 확인하기
2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약의 경우는 등기부등본에 거래가액이 기재되어 있습니다. 하지만 신축된 부동산의 경우에는 얼마에 거래가 되었는지 확인할 수 없는데요. 그렇기 때문에 반드시 직접 매물 시세를 확인하셔야 합니다. 또한, 주변 시세보다 터무니없는 가격에 매물이 나왔다면 당연히 의심해 봐야 겠죠?
매물 시세의 70% 수준에서 전세를 결정하는 것이 안전한 방법입니다. 주변 시세 확인은 KB부동산, 네이버부동산, 호갱노노, 디스코 등 다양한 어플을 활용하여 시세를 확인할 수 있습니다.
하지만 국토교통부에서 제공하는 '실거래가 공시시스템'을 활용하는 것을 추천드립니다. 실거래가 공시시스템을 통해 기존 거래가를 확인하고 해당 전세 매물의 가격이 맞는지, 합리적인지 파악하실 수 있습니다. 아래에서 전세 매물 시세를 바로 확인해 보세요.
4. 계약서에 특약사항 기재하기
전입신고를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 전입신고는 신청한 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에, 담보대출 당일에 효력이 발생하는 근저당에 관련한 내용을 특약사항에 반드시 기재하셔야 합니다. 다음의 내용을 임대차계약서에 필히 기재하시기 바랍니다.
1. 전입신고 효력이 발생하는 계약일의 다음일까지(다른 근저당권이 설정되지 않은) 계약 당시 상태로 유지한다.
2. 계약 후 없던 근저당 사실이 발견될 경우 바로 계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.
3. 계약 완료 후 임대인이 세금을 체납한 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 보증금 전체를 반환한다.
5. 집주인 체납여부 확인하기
만약 집주인에게 세금 체납 이력이 있다면 [조세채권 우선의 원칙]에 따라 국세를 임차인의 보증금보다 먼저 가져가게 됩니다. 종합부동산세, 상속세, 재산세 등 체납한 국세가 전세보증금보다 많다면, 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없게 됩니다.
이러한 사태를 예방하기 위해 임대차 계약 전, 미납국세 열람제도를 활용하여 집주인의 체납여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 미납국세를 확인하는 방법은 세무서에 방문하여 신청하시면 확인이 가능합니다. 만약, 세무서 방문이 어렵다면 계약 전에 집주인에게 국세·지방세완납증명서를 요구하여 체납 내역 여부를 확인하시기 바랍니다.
6. 전세보증보험증권 100% 믿지 말기
전세보증보험증권을 발행해 준다는 말에만 신뢰하시면 안됩니다. 전세보증보험증권은 전세금의 100%가 아닐 수도 있으며, 전세금의 일부에 대해서만 발행이 될 수도 있습니다.
전세보증보험증권은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보험증권을 끊어준 곳에서 대신 전세금을 내주는 제도인데요. 임대사업자로 등록된 경우에는 전세보증보험증권이 의무로 되어 있습니다. 주의하실 것은, 전세나 임대차계약을 체결한 후에 보험가입이 진행된다는 것입니다.
이는 심사가 진행되면서 보증해 주는 금액이 깎일 수도 있으며, 보증보험 가입이 거절되는 경우도 있기 때문에 100% 신뢰하시면 안됩니다. 이런 경우를 대비하여 앞서 말씀드린 특약사항을 잘 작성하셔야 합니다.
임대차계약 후 해야 할 일
1. 전입신고하기
전입신고를 하면 임차인에게 대항력이 생기고, 임대인에게 보증금을 돌려받기 전까지는 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 전입신고는 신고 다음 날부터 효력이 발생하고, 전입신고를 하면 집이 경매로 넘어가더라도 계속 거주할 수 있으며, 전세보증금도 돌려받을 때도 유리해집니다. 아래를 통해 바로 전입신고 하시기 바랍니다.
2. 확정일자 받기 & 등기사항증명서 확인하기
확정일자는 임대차계약을 한 날짜에 공공기관에서 신청하고 확인하는 방법입니다. 확정일자는 정부24 또는 인터넷 등기소에서도 가능하며, 직접 주민센터를 방문하여 받을 수도 있습니다.
또한, 전세계약 선계약금을 납입하고 잔금을 납입하기 전 등기사항증명서를 확인하여 선순위의 권리자를 꼭 확인하시기 바랍니다. 등기사항증명서에 명기된 보증금의 총액과 선순위 권리자를 확인하여 본인의 보증금을 보호받을 수 있는지 확인해야 합니다.
확정일자 받기 및 등기사항증명서 확인은 인터넷 등기소에서 바로 처리가 가능합니다. 마지막까지 꼭 실행하셔서 전세사기 예방하시기 바랍니다.
지금까지 전세사기 유형과 전세사기 안 당하는법에 대해 자세히 알아보았습니다. 오늘 알려드린 임대계약서 작성하기 전과 후 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 체크하시고 여러분의 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.